Comprar una propiedad en Mallorca

Hemos preparado una guía para usted con toda la información importante sobre "cómo comprar una propiedad en Mallorca" para cuando busque una propiedad para comprar en Mallorca, por ejemplo en Puerto de Andratx, Bendinat, Puerto Portals, Son Vida, Costa d'en Blanes o incluso en Palma:

La Escritura Pública y la Nota Simple
La Escritura Pública es el título de propiedad registrado.

Es la única garantía de título en España y contiene una descripción de la propiedad, los datos del propietario y cualquier hipoteca o reclamación legal que exista contra la propiedad.

Una Nota Simple contiene más detalles de cualquier hipoteca o carga contra la propiedad y también está disponible en el Registro.

El recibo del IBI
Antes de comprar una propiedad española de reventa (no nueva) compruebe el "lmpuesto sobre Bienes lnmuebles", o lBI, que es el impuesto municipal sobre la propiedad.

Una propiedad nueva comprada a un promotor no tendrá un recibo del IBI (porque nunca ha sido "propiedad"), por lo que es responsabilidad del comprador registrar la propiedad para este impuesto.

La Referencia Catastral
Cada venta de una propiedad debe citar la 'Referencia Catastral' de la propiedad en cuestión. El Catastro es otro sistema de registro de la propiedad en España, que se centra en la ubicación, la descripción física y los límites de la propiedad. Mientras que el Registro de la Propiedad se centra casi exclusivamente en la propiedad y el título, el Catastro se ocupa de la valoración de la propiedad.

Estos dos sistemas no se comunican entre sí, y es común encontrar que la descripción catastral de una propiedad difiere mucho de la del Registro de la Propiedad.

Cuotas de la comunidad, estatutos y actas de la junta general
Esto sólo se aplica si usted está comprando una propiedad en un commnutiy. Se trata de las cuotas que cobra la Comunidad de Propietarios, órgano jurídico que controla todos los elementos comunes como el ascensor, los jardines y la piscina.

A cada propietario se le asigna una cuota, o porcentaje de los gastos que, por ley, debe pagar.

Facturas de servicios públicos
Estas aseguran que las facturas están pagadas y también proporcionan una idea de cuáles serán los costes de funcionamiento de la propiedad.

El Contrato Privado / Contrato de Opción
Es una práctica habitual que el comprador y el vendedor confirmen los detalles de la compra en un contrato privado que se denomina contrato de opción o acuerdo de opción, en el que el comprador deposita una fianza no reembolsable del 10% del precio de compra.

Este pago reserva la propiedad para el comprador durante un tiempo acordado y permite al comprador organizar el pago del resto.

Si llega otro comprador y adquiere la propiedad a pesar de la existencia del contrato privado, el primer comprador puede reclamar el doble del importe del depósito.

Si el comprador no completa la venta, el depósito se pierde.

El contrato que se firma debe identificar la propiedad, así como a ambas partes, el vendedor y el comprador.

La Escritura de Compraventa
Asumiendo que el contrato privado está en orden y que el comprador ha asegurado los fondos para completar la transacción, la venta se completa con la firma de la Escritura de Compraventa en presencia del Notario.

La Escritura de Compraventa no garantiza su título de propiedad hasta que se inscriba en el Registro de la Propiedad (lo que la convierte en una Escritura Pública, un documento público). Una vez registrado, el documento se devuelve al Notario, donde se archiva. Si necesita una copia, puede solicitarla al notario, que le entregará una copia autorizada. La escritura debería registrarse en unos pocos meses y su abogado suele pedirle una cantidad de dinero por adelantado para cubrir los impuestos y tasas estimados, y le facturará el resto o le devolverá lo pagado de más una vez registrada la escritura.

Notario y abogado
No confunda al notario con un abogado. El notario es un funcionario del Estado que garantiza la legalidad de los contratos. No verifica ni garantiza la exactitud de las declaraciones hechas en el contrato. Usted sigue necesitando un abogado que represente sus intereses.

Costes
Cuando usted está buscando una propiedad en venta en Mallorca tiene costos que soportar y en promedio, el costo de comprar una propiedad en Mallorca será en la región del 12% del precio de compra.

El notario
El notario cobra unos honorarios estandarizados que varían según la cantidad de terreno, el tamaño de la propiedad y su valor de compra declarado. Por favor, tenga en cuenta que habrá cargos para cada una de las escrituras (hipoteca, compra, etc.).

El abogado
Normalmente, los abogados cobran alrededor del 1% por su servicio.

Los gastos de registro
La inscripción de la propiedad a su nombre en el registro oficial de la propiedad. Además, habrá gastos por la inscripción de la hipoteca.

El impuesto de transmisiones patrimoniales
Transmisiones Patrimoniales en España es el 8% del valor declarado en el contrato.

Cualquier cantidad hasta 400.000 euros - 8% de Impuesto de Transmisiones Patrimoniales
Cualquier cantidad entre 400.001 euros y 600.000 euros - 9% Impuesto de Transmisiones Patrimoniales
Cualquier importe entre 600.001 euros y 1.000.000 euros - 10% Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales
Cualquier importe superior a 1.000.001 euros y 2.000.000 euros - 12% Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales 

Cualquier importe superior a 2.000.001 euros - 13 % Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales

Si adquiere una vivienda de nueva construcción a un promotor, este impuesto será el impuesto sobre el valor añadido del 10%.

El impuesto municipal
Este impuesto municipal grava el incremento del valor del inmueble desde su última venta. Se denomina "plusvalía".

Puede averiguar el importe exacto acudiendo a la oficina municipal de impuestos y preguntando por adelantado.

El depósito fiscal
3% del valor de compra declarado (gasto del vendedor).

Si le compra a alguien que no es residente en España, depositará el 3% del precio total de la compra en el ayuntamiento a nombre del vendedor como garantía de sus futuras obligaciones fiscales.

Usted paga al vendedor el 97% del precio y el 3% restante lo paga directamente al ayuntamiento.

Esto sirve como garantía contra las diversas obligaciones fiscales del vendedor no residente en España.

Cómo decidir el valor de la propiedad declarada
Hasta hace poco era una práctica común declarar un valor bajo para la propiedad con el fin de minimizar el impuesto de transferencia. Ahora la mayoría de los abogados aconsejan a ambas partes declarar un valor de mercado realista.

En caso de revender la propiedad, tendrá que pagar el impuesto de plusvalía español sobre los beneficios obtenidos. Aunque es tentador declarar un valor bajo ahora, usted será responsable del impuesto sobre una ganancia mucho mayor cuando venda más tarde.

Sobre el número N.I.E.
La legislación española obliga a cualquier persona que venda o compre una propiedad en España a tener un NIE Número de Identidad de Extranjeros, que traducido significa "Número de Identidad para Extranjeros". Las personas que solicitan un NIE solían obtener una tarjeta de plástico que cabía perfectamente en cualquier cartera o bolso, pero el NIE moderno es en realidad un trozo de papel con su nombre y número y un sello oficial.

Poder de representación
Si no es probable que esté en España para firmar el contrato o concluir la compra, se suele utilizar un poder general para designar a un representante legal en España.

El documento tiene un formato estándar que enumera las acciones que puede llevar a cabo el titular, incluidas la compra y la venta de propiedades.

El único documento necesario para establecer el poder es un documento nacional de identidad o pasaporte tanto del "dador" como del "receptor".